マンション査定の相場｜査定額の見方と高く売るコツ【2026年版】

マンション査定の相場を調べると、同じ物件でも会社ごとに金額が違い、「結局いくらが正しいのか」と迷いやすいものです。

とくに都心5区の区分マンションは、住むための物件として見るのか、投資用として見るのかで評価の視点が変わりやすく、販売ルートや投資家ネットワークの有無でも査定額に差が出ます。

そのため、マンション査定はいくらかを一社の数字だけで判断するより、査定額の根拠と売却戦略を見比べることが大切です。

この記事では、相場の見方、査定額が変わる理由、査定を高くする方法、会社比較のポイントまで順番に整理します。査定額は会社によって大きく変わります。まずは複数社で比較しましょう。

査定会社の比較はこちら

マンション査定の相場はいくら？【結論】

マンション査定の相場は、「平均いくら」と一言で言い切れるものではありません。区分マンションはエリア、築年数、賃貸中か空室か、管理状況、買主の想定層によって評価が揺れやすく、都心5区ではその傾向がより強く出ます。

だからこそ、相場は一点ではなく幅で見るのが基本です。しかも査定額は売却価格の確定ではなく、売れる可能性を見込んだ想定価格です。まずはこの前提を押さえることが、失敗しない比較の出発点になるでしょう。

相場は「平均額」より「幅」で見る

マンション査定相場を調べると、つい一つの数字を探したくなります。しかし実際には、同じエリアでも階数や向き、賃貸状況、修繕の見通しなどで評価が動くため、平均値だけでは判断しにくいのが実情です。

とくに区分マンション査定相場は、居住用目線と投資用目線が混ざると見方がずれやすくなります。相場を見るときは、上限と下限のどこに自分の物件が入りそうかを考える視点が欠かせません。

幅を見るときに外せない確認ポイント

確認したいのは、周辺の取引事例だけではありません。査定の前提が空室想定なのか、賃貸中想定なのか、買主を実需層で見るのか投資家で見るのかでも結果は変わります。

不動産査定相場見方で迷ったら、数字そのものより「その金額は誰に売る前提なのか」を確認しましょう。そこが曖昧な査定は、比較しても判断しにくいかもしれません。

査定額は会社によって変わる前提で考える

マンション査定いくらになるかは、会社の見立てによって差が出ます。販売に強いエリアが違うこともあれば、投資家ネットワークの厚み、広告戦略、売却を急ぐか高値を狙うかという方針も異なるからです。

つまり、査定額違い理由は珍しいことではなく、むしろ自然なことだと言えます。一社だけで決めると高すぎる査定にも安すぎる査定にも気づきにくいため、複数社比較が基本になります。

マンション査定の相場早見表（エリア別・築年別）

ここでは、都心5区の区分マンションについて、70㎡換算の参考相場を早見表として整理します。数値はLIFULL HOME’Sの区別価格相場ページをもとにした掲載物件ベースの参考値で、同サイトでも「過去3か月の掲載物件から独自集計した平均価格」であり、「不動産価格を保証するものではない」と案内されています。

実際の売却価格は、階数、向き、駅距離、賃貸中か空室かなどで変動するため、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報もあわせて確認する前提で見るのが安全です。 

都心5区の相場目安

都心5区でも、参考相場にはかなり幅があります。

LIFULL HOME’Sの70㎡換算では、千代田区が約1億8,882万円、港区が約1億7,003万円、中央区が約1億5,327万円、渋谷区が約1億4,482万円、新宿区が約9,930万円となっており、同じ都心5区でもエリア差が大きいことが分かります。

都心5区の区分マンション相場早見表

エリア	70㎡換算の参考相場	㎡単価の目安	相場の見方
千代田区	約1億8,882万円	約269.7万円/㎡	希少性の高い立地は価格が伸びやすく、個別差も大きい
中央区	約1億5,327万円	約219.0万円/㎡	再開発や湾岸・都心近接エリアの見られ方で差が出やすい
港区	約1億7,003万円	約242.9万円/㎡	実需・投資の両面で見られやすく、買主想定で査定がぶれやすい
渋谷区	約1億4,482万円	約206.9万円/㎡	立地特性や物件ごとの個性が価格に反映されやすい
新宿区	約9,930万円	約141.9万円/㎡	路線・エリア差が大きく、住居向けか投資向けかで見方が分かれやすい

都心5区では「誰に売るか」の設計が重要

同じ区分マンションでも、実需向けで売るのか、投資家向けで売るのかによって、査定の前提は変わります。

そのため、この早見表は相場感の把握には使えても、最終的な査定額は賃貸中か空室か、利回りで見るか、自宅用で見るかによって上下します。実際の取引価格を確認する際は、国土交通省の不動産情報ライブラリをあわせて見ると、相場観のズレを抑えやすくなります。

築年数ごとの相場の変化

築年数によっても価格差は大きく、都心5区の70㎡換算では、築20年以上で約7,649万〜1億2,138万円、築5〜10年で約1億6,662万〜2億7,795万円と、かなり幅があります。築年数だけで決まるわけではありませんが、査定の土台としては押さえておきたいポイントです。

築年数ごとの見方早見表

築年数	70㎡換算の参考レンジ	見られやすいポイント
築1〜3年	約1億3,858万〜3億455万円	築浅プレミアムが乗りやすく、設備・ブランド・立地差も大きい
築5〜10年	約1億6,662万〜2億7,795万円	流通性と価格のバランスを見られやすい
築10〜15年	約1億662万〜2億1,953万円	管理状況や修繕履歴の影響が見えやすくなる
築15〜20年	約1億2,458万〜2億4,494万円	立地評価に加え、修繕計画や維持管理の見方が重要になる
築20年以上	約7,649万〜1億2,138万円	価格帯の魅力はあるが、管理状態や修繕不安で差が出やすい

出典：

国土交通省「不動産情報ライブラリ」
LIFULL HOME’S「千代田区の中古マンション価格相場」
LIFULL HOME’S「中央区の中古マンション価格相場」
LIFULL HOME’S「港区の中古マンション価格相場」
LIFULL HOME’S「渋谷区の中古マンション価格相場」
LIFULL HOME’S「新宿区の中古マンション価格相場」

査定額が会社によって変わる理由

査定額が会社によって変わるのは珍しくありません。都心5区の区分マンションは、実需向けに売るのか投資家向けに売るのか、仲介で高値を狙うのか、早期売却を重視するのかで見方が変わるためです。

さらに、賃貸中か空室か、管理状況や販売ルートの違いでも評価は動きます。同じ物件でも100万〜300万円ほど差が出ることがあるため、査定額だけでなく根拠や売却戦略まで比較することが大切です。

査定額が変わる要因一覧

要因	差が出る理由	確認したいこと
販売ルート	自社顧客、投資家、一般市場など販路が違う1	誰に売る想定か1
投資家ネットワーク	賃貸中物件の買主候補に差が出る	投資用の成約経験があるか
査定ロジック	強気に出すか、現実路線で出すかが異なる1	根拠資料が示されるか
媒介戦略	囲い込み回避や販売活動の方針で結果が変わる	販売方法の説明があるか
物件条件の読み方	管理や賃貸状況の評価が会社で違う	資料提出後に再評価があるか

販売ルートの違い

査定額が変わる理由の一つは、どこに売る前提で考えているかです。一般の購入希望者に広く売るのが得意な会社もあれば、投資家への提案が得意な会社もあります。

都心5区の区分マンションは、販売ルートがはまると強みが出やすく、逆にルートが合わないと査定が控えめになることもあるでしょう。不動産会社査定比較では、単純な金額差より販売先の違いを見るのが有効です。

販売ルートは査定後の動きにも直結する

高く見える査定でも、実際の販売ルートが弱いと売却活動が長引く可能性があります。査定の段階で、どの層に売る想定か、広告や紹介の方針はどうかまで確認しておくと安心です。数字だけでなく、売るまでの設計も比べておきましょう。

投資家ネットワークの有無

投資用区分マンションは、入居中であること自体が評価材料になる場合があります。このとき重要なのが、賃貸中物件を理解した買主につなげられるかどうかです。

投資家ネットワークがある会社は、利回りや管理状況を踏まえた提案がしやすく、査定の考え方にも違いが出やすいと考えられます。都心区分に強い会社かを見極めるうえで、見逃しにくいポイントですね。

査定ロジックの違い

査定高い安い違いは、単なる得意不得意だけではありません。最初に目を引く高めの金額を出す会社もあれば、売れやすさを優先して現実的なラインを示す会社もあります。

どちらが良いと決めつけるのではなく、その価格に至った理由が説明されるかがカギを握ります。高い査定＝正解ではないため、成約まで見据えた説明があるかを確認したいところです。

囲い込み・媒介戦略の違い

媒介契約とは、売却をどの会社にどの形で任せるかという契約のことです。この方針によって、販売情報の出し方や他社との連携の姿勢が変わる場合があります。囲い込みや媒介戦略の違いは、表から見えにくい一方で売却結果に影響しやすい部分です。

査定後は、どのように売り出すのか、他社からの紹介をどう扱うのかまで説明を受けておくと、納得して進めやすいでしょう。

事例｜A社・B社で査定額に差が出るケース

たとえば、港区・築18年・1K・25㎡・賃貸中の区分マンションを売却するケースを考えます。この場合、A社が3,280万円、B社が3,050万円、C社が2,980万円というように、100万〜300万円程度の差が出ることがあります。

これは、A社が投資家向けの販売を前提にやや強気で見ているのに対し、B社は早期成約を重視した現実的な価格を出し、C社は自社買取を前提に査定している、といった違いがあるためです。

とくに差が出やすいのは、賃貸中の投資用マンション、築古物件、空室か入居中かで買主層が変わる物件です。

直接買取を行う会社では、仲介手数料不要や最短1週間での現金化などスピード面の強みがある一方、買取前提のため査定額は仲介査定より低めになりやすい傾向があります。

反対に、仲介会社は一般市場や購入希望者への提案を前提に査定するため、高めの金額が出ることがあります。

そのため、査定額の高い・安いだけで判断するのではなく、誰に売る前提なのか、どの方法で売るのか、どれくらいの期間で売る想定なのかまで確認することが大切です。

同じ物件でも、売り方が違えば査定額が変わるのは自然なことだと考えておきましょう。 

査定額＝売却価格ではない

査定額はあくまでスタート地点であり、成約価格そのものではありません。

この違いを理解せずに高い数字だけで選ぶと、売り出し後に価格調整が必要になることもあります。

反対に、低めの査定をそのまま受け入れると、本来狙えた価格を逃すかもしれません。信頼できる比較のためには、査定額と売却価格の距離を意識することが大切です。

高すぎる査定のリスク

高額査定は魅力的に見えますが、根拠が弱いまま提示されると注意が必要です。釣り査定の可能性や長期売れ残りのリスクもあるでしょう。

売り出しから時間がたつと、買主から「なぜ売れ残っているのか」と見られ、結果として値下げが必要になることもあるでしょう。マンション査定高くする方法を考えるときも、高く見せることと高く売れることは別だと理解しておきたいものです。

高すぎる査定を見抜く質問例

確認したいのは、「この価格で売れる根拠は何ですか」という一点です。近い事例、買主想定、販売期間の見込みまで説明できる会社なら、数字の意味が見えやすくなります。説明が抽象的な場合は、複数社を比較して温度差を見てみるのがよいでしょう。

安すぎる査定のリスク

一方で、安めの査定には早く売りやすいという面があります。

ただし、早期成約を優先するあまり、物件の良さや都心立地の強みが十分に織り込まれていない可能性もあります。

特に区分マンションは、投資家目線で評価すると見え方が変わるため、実需前提の見立てだけで判断すると控えめになることがあります。安い理由が明確かどうかも、比較で見たいポイントです。

適正査定の見極め方

適正査定を見極めるには、金額だけでなく、その裏にある根拠を見る必要があります。確認したいのは、周辺事例、販売戦略、想定買主との整合性の三つです。

たとえば賃貸中の物件なら、収支や管理状況を踏まえた説明があるか。空室なら、実需と投資のどちらを主軸に売るのか。こうした説明がそろっている査定は、比較の土台として信頼しやすいと言えるでしょう。

高く売るためのコツ

高く売るために必要なのは、査定額を上げる工夫だけではありません。査定前の準備、査定後の比較、そして会社選びまで一連の流れで整えることが重要です。

都心5区の区分マンションは、売却条件の伝え方や買主の想定で結果が変わりやすいため、事前準備が効きやすい分野でもあります。焦って進めるより、比較の材料をそろえてから動くのが近道です。

査定前にやるべきこと

まず、物件情報を整理しましょう。賃貸中なら賃料、入居状況、収支資料、空室なら室内の状態や引き渡し時期など、判断に必要な情報をそろえるだけでも査定の精度は上がりやすくなります。

管理状況や修繕履歴も、区分マンションでは評価に影響しやすい項目です。マンション査定相場を正しく見たいなら、資料不足のまま依頼しないことが大切です。

査定前チェックの基本

査定依頼前に、登記情報、管理費・修繕積立金、賃貸条件、修繕履歴を手元で確認しておきましょう。情報がそろうと、会社ごとの差が「見立ての差」なのか「前提条件の差」なのか見えやすくなります。比較の精度を上げたいなら、準備が第一歩になるはずです。

査定後にやるべきこと

査定書を受け取ったら、金額だけを横並びにしないことが重要です。見るべきなのは、根拠、売却スケジュール、媒介契約を急がせていないかどうかです。不動産会社査定比較では、説明の丁寧さや売却方針の具体性が差になります。

査定後に慌てて一社へ決めるより、2社、3社と説明内容を見比べるほうが、納得感のある判断につながるでしょう。

会社選びで決まる理由

同じマンションでも、都心区分への理解が深い会社ほど、売り方の選択肢を持ちやすくなります。投資家への販売力があるか、スピード対応が可能か、売却後の流れまで説明できるか。

こうした部分は、単なる査定額以上に結果へ影響することがあります。マンション査定高くする方法の本質は、物件に合う会社を選ぶことにあると言ってよいでしょう。

東京都でおすすめの査定会社3選

比較の際には、同じ評価軸で見比べられることが大切です。ここでは、手数料、投資用対応、スピード、都心実績という観点で3社を整理します。

なお、条件や詳細は個別確認が前提であり、特典や保証内容を一律に断定するものではありません。複数社を比較し、自分の売却方針に合うかを見ていきましょう。

都心区分マンションに強い会社を比較

査定会社の比較表

会社名	見方のポイント	投資用対応	スピード面	都心実績の見方
株式会社青山地所	都心区分に強い、収益物件・事業用不動産の売却相談に対応、仲介・買取・リースバック対応幅に注目	都心の投資用マンション文脈で確認しやすい	スピード対応に触れられている	都心特化の見方で比較しやすい
スター・マイカ株式会社	直接買取の考え方、仲介手数料不要の条件、負担軽減の考え方を確認	投資用・買取の視点で確認したい	早期現金化を重視する人向きか見たい	都心物件への対応範囲を確認
三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）	投資用不動産の査定導線や情報提供の厚みを確認	投資用の相談窓口があるか確認しやすい	対応の流れを事前に確認したい	広い情報網の中で都心区分への提案を確認

出典元：株式会社青山地所、スター・マイカ 株式会社、三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）

株式会社青山地所

都心区分に強い会社を探している人にとって、株式会社青山地所は比較の候補に入れやすい存在です。収益物件・事業用不動産の売却相談に対応し、仲介・買取・リースバックを扱う点が比較材料になります。

都心5区の投資用マンション売却相談や無料査定との相性を見たい人に向いているでしょう。

一方で、特典条件は時期や導線で異なる可能性があるため、仲介手数料最大0円などの表現は必ず個別確認したいところです。

こんな人は相性を確認したい

都心5区の区分マンションを売りたい人、賃貸中物件を投資家目線で見てほしい人、スピード感も重視したい人は、相談先として比較しやすいはずです。査定依頼の際は、どの販売ルートを想定しているかまで聞いてみると、強みがより見えやすくなるでしょう。

スター・マイカ株式会社

スター・マイカ株式会社は、直接買取の考え方を比較したいときに見ておきたい会社です。公式情報では、直接買取、仲介手数料不要、契約不適合責任免責の訴求が確認されています。

ただし、こうした条件は前提や適用条件の確認が必要です。早く現金化したい人に向く可能性はありますが、相場より低めになりやすい面もあり、価格とスピードのバランスで検討するとよいでしょう。

三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社）

三井のリハウスは、投資用不動産の査定や情報提供導線が確認されている点が比較材料になります。広い情報網の中で相談したい人や、売却だけでなく税金や手続きの基礎情報も整理しながら進めたい人には検討しやすいでしょう。

一方で、個別物件に対して都心区分ならではの売り方をどう提案するかは、担当者への確認が欠かせません。比較の場面では、投資用区分の理解度と販売戦略の具体性を見て判断したいところです。

マンション査定で失敗しないためのチェックリスト

ここまで見てきた内容を、実際の比較行動に落とし込むためのチェックリストです。査定額が高いか低いかだけでなく、根拠、売却戦略、投資用の理解、媒介条件まで確認することで、判断の精度は上がります。

とくに都心5区の区分マンションは、会社の得意分野が査定結果に反映されやすいため、比較の質が結果を左右します。無料で比較できる窓口を活用しながら、落ち着いて見極めていきましょう。

査定前後で確認したい項目

以下の内容を一つずつ確認すると、査定額の見方がかなり整理されます。感覚で決めるのではなく、確認事項をそろえて比べるのがコツです。売却を急ぐ場合でも、この確認を飛ばさないことが大切だと言えるでしょう。

チェックリスト

• 3社以上を比較しているか
• 査定根拠を確認しているか
• 売却戦略を説明されているか
• 投資用の知識がある会社か
• 囲い込みや媒介条件を確認したか
• 賃貸中か空室かの前提が査定に反映されているか
• 査定額と売出価格の違いを理解しているか

無料査定を申し込む前に、「なぜこの会社に頼むのか」を一言で説明できる状態にしておくと、ミスマッチを減らしやすくなります。

どの会社が自分の物件に合うかを見極めるつもりで複数社を見比べることが、結果的に高く売る近道になるかもしれません。

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よくある質問（FAQ）

最後に、マンション査定で多い疑問をまとめます。細かな条件は会社や物件によって異なるため、ここでは一般的な考え方と確認ポイントを整理します。

気になる点を先に解消しておくと、査定依頼のハードルも下がるでしょう。疑問を残したまま進めないことが、比較では意外に重要です。

査定は無料？

無料査定を受け付けている会社は多くあります。ただし、どこまで詳しく見てくれるか、訪問査定か机上査定かで内容は変わることがあります。無料かどうかだけでなく、何を前提にした査定なのかを確認しておくと安心です。

何社に依頼すべき？

3社以上の比較が推奨されています。一社だけだと相場の幅が見えにくく、二社でも判断が割れることがあります。

都心5区の区分マンションのように差が出やすい物件では、少なくとも複数社を比べる意識を持ちたいところです。

査定だけでもいい？

査定だけの相談でも問題ないケースは多いです。すぐ売らない段階でも、相場感や売却戦略を知る材料になります。

ただし、査定後に営業連絡の頻度や進め方がどうなるかは、事前に確認しておくと気持ちよく比較しやすいでしょう。

すぐ売らなくてもいい？

すぐ売らなくても、査定を取ること自体には意味があります。いまの相場感を把握し、どの条件なら売却しやすいかを知る準備になるからです。将来の売却を見据えて、早めに情報収集を始めるのも十分に有効です。

査定方法にはどんな違いがある？

大きくは机上査定と訪問査定という考え方があります。前者は資料をもとに概算を把握しやすく、後者は実際の状態を踏まえて精度を上げやすい傾向があります。

どちらがよいかは目的次第なので、まず相場を知りたいのか、具体的に売却を進めたいのかで選ぶとよいでしょう。

査定を何回も依頼して問題ない？

複数社へ依頼すること自体は珍しくありません。ただし、前提条件がそろっていないと、単純比較がしにくくなることがあります。同じ資料を渡し、同じ希望条件で依頼すると、査定額が違う理由が見えやすくなるはずです。

まとめ｜まずは査定比較から始める

マンション査定の相場は、一つの正解を当てるものではなく、幅の中で自分の物件の位置を見極める作業です。

とくに都心5区の区分マンションは、販売ルート、投資家ネットワーク、査定ロジック、媒介戦略によって評価が変わりやすく、会社ごとの差が出やすい分野です。

だからこそ、高い査定額だけで選ばないことが重要になります。根拠の説明があり、誰にどう売るかまで示してくれる会社を比較し、納得できる方針を選びましょう。

売却を急ぐ人も、高値を目指したい人も、最初にやるべきことは同じです。複数社から査定を取り、相場の見方をそろえ、条件に合う会社を見つけることです。まずは査定を取らないと何も始まりません。一歩ずつ前向きに進めていきましょう。

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